Sehr geehrte Eigentümerinnen und Eigentümer
Gerne berichte ich Ihnen, wie das dritte Quartal verlaufen ist, was wir vom Winter erwarten dürfen und woran ich in den kommenden Monaten arbeite.
Sommer 2026: der stärkste seit 2020
Einen so starken Sommer, von Anfang bis Ende, hatten wir zuletzt 2020, direkt nach Corona. Zwischen Juli und September (nach Anreisedatum) stieg die Zahl der Buchungen um 69 %, und die Mieterträge haben sich gegenüber dem gleichen Quartal 2025 fast verdoppelt. Ein Teil dieses Wachstums stammt aus neuen Unterkünften, aber auch die Auslastung ist deutlich gestiegen:
- Juni: 32.5 % (2025: 22.6 %)
- Juli: 63.3 % (2025: 55.1 %)
- August: 47.2 % (2025: 47.2 %)
- September: 32.5 % (2025: 18.6 %)
Der Start war sehr stark, der August blieb stabil, und im September hat sich die Auslastung gegenüber dem Vorjahr fast verdoppelt. Der Oktober war hingegen schwächer (17.4 % gegenüber 25.8 %), eine Tendenz, die ich seit einigen Jahren beobachte.
Was sich bei den Gästen verändert hat
Lange war der Sommer in Arosa eine schwache Saison, bis sich der Trend 2019 und 2020 drehte. Traditionell nutzten die Gäste die tieferen Sommerpreise, um grössere und höherwertige Wohnungen zu buchen. Vergleicht man dieselben Wohnungen wie im letzten Sommer, zeigen die Zahlen, dass sich dieses Muster verändert hat:
- Studios und Wohnungen mit einem Schlafzimmer haben ihre Übernachtungen verdoppelt (+101 %), bei einem praktisch unveränderten Durchschnittspreis pro Nacht (−4 %). Im gesamten Portfolio machen sie inzwischen zwei von drei gebuchten Nächten aus, 2025 war es die Hälfte.
- Wohnungen mit zwei oder mehr Schlafzimmern verzeichneten 54 % mehr Übernachtungen, und das zu einem um 9 % höheren Durchschnittspreis pro Nacht.
- Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer stieg von 4.7 auf 5.5 Nächte, und ein Drittel der Buchungen dauerte eine Woche oder länger (2025: 28 %).
- Sieben Gäste haben im Sommer mehr als einmal gebucht (2025: zwei), einer davon sogar fünfmal.
Ein grosser Teil davon ist auf die starke Hitzewelle zurückzuführen, die die Schweiz in diesem Jahr erlebte und die selbst in Arosa deutlich zu spüren war. Insgesamt blieb der Durchschnittspreis pro Nacht stabil: Wie im letzten Bericht angekündigt, habe ich mit einer moderaten Strategie reagiert, ohne drastische Preissenkungen.
Mehr Direktbuchungen, weniger Abhängigkeit von Booking.com
Im dritten Quartal kamen 29 % aller Buchungen direkt über unsere Website und unser eigenes Buchungssystem, gegenüber 20 % im Vorjahr. Gemessen am Mietertrag liegt der Anteil bei 34 %, da Direktgäste im Schnitt länger bleiben.
Airbnb, wo ich den Superhost-Status habe, steuerte 30 % der Buchungen bei, Arosa Tourismus (inkl. E-domizil) 12 %. Booking.com ging von 46 % auf 29 % zurück. Heute kommen damit fast sechs von zehn Buchungen über Kanäle, bei denen ich den Kontakt mit dem Gast und die Qualität seines Aufenthalts direkt beeinflussen kann.
Die Bewertungen der Gäste sind stabil geblieben, und ich konnte meine Position unter den bestbewerteten Gastgebern in Arosa halten.
Winter 2026/27: eine sehr gute Ausgangslage
So sieht der aktuelle Buchungsstand für den Winter aus, gemessen am Mietertrag und verglichen mit dem Stand vom 11. November des Vorjahres:
- Dezember: +41 %
- Januar: +14 %
- Februar: +25 %
- März: −23 %
Und das, obwohl die diesjährigen Zahlen vom 30. Oktober stammen, also fast zwei Wochen früher.
Der März liegt zurück, weil ich in diesem Jahr die Einschränkung auf Wochenaufenthalte länger beibehalten habe, um diesen Buchungen Anfang Monat Vorrang zu geben. Ich habe sie inzwischen zu lockern begonnen, denn die Hauptbuchungszeit beginnt genau jetzt, im November. In den letzten Tagen sind bereits zahlreiche Kurzaufenthalte für den März eingegangen, wie üblich ausserhalb der Schulferien und zu einem hohen Preis pro Nacht.
Warum ist das wichtig? Wer früh bucht, storniert selten und zahlt in der Regel mehr. Die Last-Minute-Buchungen, die zwischen Mitte November und Januar sehr stark sind, füllen jeweils die verbleibenden Lücken, doch wir starten aus einer sehr guten Position.
Die für November geplanten Grundreinigungen sind bereits im Gang, damit Ihre Wohnungen für die Wintersaison bereit sind.
Guesty: Umstellung abgeschlossen
Guesty ist eingerichtet, und alle vergangenen und zukünftigen Buchungen sind im System. Sie haben zudem Zugang zum neuen Eigentümerportal Owners by Guesty (den Link finden Sie am Ende dieses Schreibens).
Als Nächstes folgen Details auf der Website, zum Beispiel, dass auf der Seite jeder Wohnung nur der Buchungskalender angezeigt wird. Daran arbeite ich bereits mit dem Guesty-Team. Falls das nicht möglich ist, habe ich Alternativen, damit Gäste schneller buchen können.
Das Büro an der Poststrasse 24
Der Vermieter hat mir bestätigt, dass wir bis September 2027 im Büro bleiben können; danach sehen wir, wie sich die Situation entwickelt. Bisher haben wir keine Alternative gefunden, und der Standort ist für die Sichtbarkeit sehr gut. Trotzdem würde ich gerne eine stabile Lösung finden, die wir ganz nach unseren Vorstellungen einrichten können, um ihr volles Potenzial zu nutzen.
Nächste Schritte
Mehr Direktbuchungen mit Guesty
Mein wichtigstes Ziel bleibt, die Direktbuchungen zu steigern. Das war auch ein Hauptgrund für den Wechsel zu Guesty. Bei der Gästebetreuung ist der Unterschied zu Hostaway wie Tag und Nacht, und ich möchte das Maximum herausholen:
- Gäste können auf unserer Website bereits zwischen verschiedenen Stornierungstarifen wählen.
- Im CRM hat jeder Gast ein Profil mit seiner Buchungshistorie. So kann ich einen persönlicheren Service bieten und später ein Treueprogramm aufbauen, das mit Hostaway nur mässig erfolgreich war.
- Ich prüfe, die Kalender für den kommenden Winter während einer angemessenen Zeit nur für Direktbuchungen zu öffnen, ohne die Sichtbarkeit auf den Kanälen zu beeinträchtigen. Dafür werde ich dank dem CRM auch Newsletter gezielt einsetzen.
- Ich entwickle unsere Gäste-App weiter, mit zusätzlichen Services.
Neue Kanäle
Ich prüfe mehrere neue Vertriebskanäle, einige davon auf Ihre Anregung hin, und möchte testen, ob sie sich lohnen.
Interne Prozesse
Ich verbessere die internen Abläufe, von der Gästekommunikation bis zur Buchhaltung, um effizienter zu werden und die Qualität zu steigern, möglicherweise auch mit neuen Mitarbeitenden.
Konsolidieren statt wachsen
Arosa Vacations befindet sich in einer Phase der Konsolidierung: Ich möchte die Effizienz und die Qualität meines Service für Sie weiter verbessern. Ich suche kein Wachstum um jeden Preis und prüfe die Anfragen neuer Eigentümer, die mir vorliegen, sorgfältig.
Arosa Wäscherei & Reinigung, das zweite Unternehmen, das einen grossen Teil dieses Projekts ausmacht, geht denselben Weg: Es reduziert seinen Kundenstamm und verhandelt mit neuen Kunden. Neben der Reinigung Ihrer Wohnungen bietet es Hauswartung an und reinigt die Büros von Partnerfirmen wie Property One, der Gemeinde Arosa sowie von der Gemeinde verwaltete Gebäude. Es geht um Effizienz, Konsolidierung und Qualität.
Arosa Vacations wollte nie eine grosse Verwaltungsfirma werden, sondern eine kleine, persönliche Boutique-Agentur, die ihre professionellen Dienstleistungen auch punktuell allen anbietet, die unsere Unterstützung suchen.
Nützliche Links:
- Unsere Website: https://arosavacations.ch/
- Eigentümerportal (Owners by Guesty): https://arosavacations.guestyowners.com/login
Vielen Dank für Ihr Vertrauen. Wie immer stehe ich Ihnen für Fragen gerne zur Verfügung.
Freundliche Grüsse
Carlos Álvarez Arosa Vacations by BlueHills
